É muito comum que proprietários de imóveis acreditem que tudo está certo com seu bem apenas por terem um contrato de compra e venda ou por estarem em dia com o IPTU. No entanto, a regularidade de um imóvel vai muito além desses dois fatores.
Neste artigo, vamos apresentar cinco sinais que indicam que o seu imóvel pode estar irregular, e explicar por que isso pode gerar sérias consequências jurídicas, financeiras e até tributárias.
1. O imóvel não tem matrícula no Registro de Imóveis
A matrícula é o documento oficial que identifica o imóvel perante o cartório de registro de imóveis. Ela contém todas as informações sobre a localização, medidas, proprietários e histórico de transações.
Sem matrícula, o imóvel não está formalmente registrado, o que significa que o proprietário não possui a propriedade legal, mas apenas a posse. Isso impede financiamentos, escrituras e até mesmo a regularização de construções.
2. A compra foi feita com “contrato de gaveta”
O famoso contrato de gaveta é aquele acordo informal entre comprador e vendedor, muitas vezes assinado com firma reconhecida, mas sem registro no cartório.
Esse tipo de contrato não transfere a propriedade legal. O vendedor continua sendo o proprietário oficial, mesmo que o comprador já more no local há anos. Isso é um risco enorme, pois o imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono, ou até mesmo revendido para terceiros.
3. O imóvel está em área de loteamento irregular
Um loteamento é considerado irregular quando não possui aprovação da Prefeitura Municipal e não foi registrado no cartório competente.
Mesmo que os lotes tenham sido vendidos individualmente, o local pode não contar com infraestrutura adequada, como rede de água, esgoto, energia ou ruas legalmente reconhecidas. Isso gera dificuldade para obter alvarás, habite-se e registro da construção.
4. A construção não tem alvará ou habite-se
Toda construção ou reforma precisa ser autorizada pela Prefeitura, por meio do alvará de construção. Após a obra, é necessário obter o habite-se, que é o documento que atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado.
Imóveis construídos sem essas autorizações podem ser considerados irregulares, sujeitos a multas, embargos e até demolição. Além disso, sem o habite-se, é impossível fazer o registro da edificação na matrícula do imóvel.
5. As medidas do terreno não correspondem à matrícula
É bastante comum que as medidas reais do terreno, obtidas por levantamento topográfico, não coincidam com as que constam na matrícula do imóvel.
Essa divergência pode causar sérios problemas em transações, desmembramentos, regularizações ou financiamentos. Em alguns casos, o proprietário descobre que parte do imóvel não está registrada — o que exige a retificação da matrícula por procedimento específico.
Por que regularizar seu imóvel?
Um imóvel irregular traz insegurança jurídica para o proprietário, dificulta financiamentos, impede vendas formais, e pode complicar partilhas, inventários e doações. Em casos extremos, pode até gerar perda do imóvel em disputas judiciais.
Regularizar é um investimento em tranquilidade, valorização do patrimônio e segurança jurídica.
Como resolver?
Cada caso exige uma análise específica. Dependendo da situação, será necessário ingressar com:
- Ação de usucapião;
- Retificação de registro imobiliário;
- Averbação de construção;
- Regularização fundiária urbana (REURB);
- Pedido de registro ou averbação junto ao cartório.
Se você identificou algum desses sinais no seu imóvel, o ideal é buscar orientação jurídica especializada.
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